在有关房地产泡沫的历史中，联想到日本20世纪90年代（倒退的十年），最大的特点是以土地、股票为代表的资产发生了剧烈波动，整个日本经济衰退。那么，当时的日本房地产、金融到底发生了什么呢？这篇文章可以了解一下，关注作者天天看优质的历史文章，稳定更新。

日本的泡沫经济

日本的泡沫经济是广泛关注的现象，它是指当资产的价格背离了其价值时产生的一种虚假的经济形势，通常表现为在利率较低时社会的大量资金会流向股票和房地产市场，从而导致投机市场的不稳定，远远超出了其的实际所包含的价值。

1986年，房地产泡沫进入了一个增长期，从数据上看，1991年的平均房价比1985年增长了61.5%，其中商业用地的增幅高达80.9%，东京、大阪等大城市的房价增速更快（1991年比1985年增长了207.1%，一年增长了34.51%，以一百万元的均价来算，一年上涨345100元，房地产进入了暴利时期，民众陷入了购房热潮）。

当时日本的房地产具有很高的泡沫成分，1990年日本全国的房地产总价值相当于日本GDP的5.5倍，比1986年增长了88%。在1991年大幅度下降之后，1997年日本的房地产下降了21.8%，商业用地下降34.1%，日本国内的房地产总价值缩水30%左右。其中大城市的平均房地产价格下降多达56.4%，而商业用地下降72.4%，并且至今仍在下降。

干货知识

80年代中期后，股票、房地产价格的上升让许多银行、金融机构意识到了其中的投机价值，认为当贷款人以土地、股票等虚拟资产做担保就能偿还本金和利息。于是该类机构在向日本人贷款时根本不进行认真的审查，也不考虑其偿还能力，有的银行甚至按照“预期”的上涨幅度来估计抵押品房地产、股票的价格，贷款因此从银行流入了股市、房地产等领域。

在《世界经济展望》中显示，日本泡沫经济时期房地产的价格增幅仅次于西班牙，高于英国及其他欧盟国家，房地产的价格跌幅最大时超过40%，其他欧盟国家最多只有30%。在1986~1990年，日本国内的银行贷款保持在15%左右，其中特殊的1986、1987年在30%左右。而民间贷款的规模相较于泡沫经济时期增长了80%左右，同时贷款逐渐向房地产业集中。

数据看本质

从家庭和企业的负债来看，1987~1990年日本人的金融负债规模比1983~1986年增长了1.3倍，其中房地产负债占了绝大部分，而同期日本人的可支配收入增长率仅为5.92%，显然日本的高房价在透支日本人未来的钱。

从金融来看，1998年的资料显示，包括金融机构在内的1997年不良债权为35万亿日元，其中银行贷款为30万亿日元。世界银行估计当时的日本不良贷款约为GDP的25%左右，不良贷款的处置成本占GDP的12%。1991~1998年日本有众多的金融机构破产倒闭，其中包括了木津信用社、北海道拓殖银行以及山一证券等。

泡沫经济时期也引起了日本国内的市场结构的变化：大型金融机构——非银行金融机构、中小企业家庭——不动产和金融资产。1985年广场协议日元升值之后，日本央行在1986~1987年连续五次将利率从5.0%降到了2.5%，特别是在1987年后仍然以2.5%的低利率保持了27个月之久。不仅如此，日本在1987年5月还大力扩张货币的供应量，导致信贷规模快速增长，经济不断升温。为了抑制这种通货膨胀的现象，日本在5月又将利率从2.5%提高到了6%。，以此为现象的是经济缩水，股票和房地产价格快速下跌。

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1987~1990年日本企业的房地产买卖盛行，大企业的土地规模为8.5万亿日元，中小企业达到了22.3万亿日元，而且期间中小企业的房地产投资比1983~1986年分别增长了1.72倍、1.35倍，企业的经营行为并不是在投资实体而是在炒作房地产。

利率调整的影响先是表现在了股票价格上，从1990年起，股价开始暴跌，到1992年8月18日平均股价已经跌到了14309日元，与1989年的38915日元降低了63%。股价暴跌后，随之是房地产价格的暴跌，1990年12月~1991年12月日本房地产价格下跌了46%，房地产总价值从107.6亿日元的资产化为了泡影，到1994年东京、大阪等城市房地产价格跌幅达到了50%。

与日本泡沫经济相关的是，1991年之后每年都有1万家以上的资产在1000万日元以上的企业倒闭，总价值达6万亿美元的资产蒸发了，日本的金融机构陷入了不良债权的泥潭。显然，日本的泡沫经济主要是体现在房地产、金融方面。